สัญญาเช่าที่ดินคืออะไร มีอะไรที่คุณต้องรู้บ้าง?

สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่ฝ่ายหนึ่งซึ่งเป็นผู้เช่าเช่าทรัพย์สินจากอีกฝ่ายหนึ่งซึ่งเป็นผู้ให้เช่า ผู้เช่าต้องเสียค่าเช่าและผู้ให้เช่าต้องให้สิทธิครอบครอง กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าจะไม่ตกเป็นของผู้เช่า สัญญาเช่าเป็นเพียงสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อประโยชน์ตามกำหนดเวลาที่ตกลงกันเท่านั้น เว้นแต่จะมีการตกลงซื้อขายในภายหลัง

ความหมายของ “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า”

“ผู้เช่า” เป็นผู้มีหน้าที่ต้องจ่ายค่าเช่าคืนให้แก่ผู้ให้เช่าตามจำนวนและเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า ผู้เช่ายังมีหน้าที่ดูแลรักษาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เช่าด้วย และส่งคืนการครอบครองเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า พร้อมทั้งปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่า

“ผู้ให้เช่า” คือ บุคคลที่มีหน้าที่ต้องให้สิทธิครอบครองแก่ผู้เช่าตลอดอายุสัญญาเช่า และสามารถระบุในสัญญาได้ว่าสิทธิการเช่าอยู่ที่ผู้ให้เช่าเท่านั้น

โดยผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่เป็นผู้ที่ได้รับอนุญาตหรือยินยอมจากเจ้าของทรัพย์สินให้ให้เช่าทรัพย์สินนั้นได้

ประเภทสัญญาเช่าที่ดิน

สัญญาเช่าที่ดินแบ่งออกเป็นสองประเภท: ระยะสั้นและระยะยาว

1. สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว

สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวเป็นการเช่ามากกว่า 3 ปี โดยผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องไปจดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งการเช่าที่ดินเกินกว่า 3 ปี จะต้องเสียค่าธรรมเนียมให้กับเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดิน หากไม่จดทะเบียนสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจะมีอายุเพียงสามปีานั้น โดยมีประเภทของสัญญาย่อยลงไปอีก ได้แก่

สัญญาเช่าธรรมดา

คือ สัญญาจะมีลักษณะเหมือนสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ผู้เช่าชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าไม่สามารถโอนสิทธิการเช่าได้ หากมีการฟ้องร้องต้องฟ้องในช่วงระยะเวลาเช่าที่กำหนดเท่านั้น

สัญญาเช่าต่างตอบแทน

คือ ข้อตกลงที่ผู้เช่าต้องจ่ายค่าตอบแทนอื่น ๆ ตามที่ตกลงกับผู้ให้เช่า มันเสียอย่างอื่นที่ไม่ใช่ค่าเช่า และผู้เช่าสามารถโอนสัญญาเช่าให้ทายาทได้

การเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ต้องทำสัญญาตามที่กฎหมายกำหนดเท่านั้นการทำสัญญาจึงจะมีผลครบถ้วน และสามารถใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้

2. สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น

การเช่าที่ดินระยะสั้นคือการเช่าที่ดินนานถึง 3 ปี ซึ่งสามารถทำได้ระหว่างบุคคล คุณไม่จำเป็นต้องไปที่สำนักงานที่ดิน สัญญาต้องมีรายละเอียดตามที่ตกลงไว้ครบถ้วน ลายมือชื่อคู่ความและพยานต้องครบถ้วน

องค์ประกอบสำคัญของสัญญาเช่าที่ดิน

ข้อควรรู้อีกประการหนึ่งเกี่ยวกับสัญญาเช่าที่ดิน คือ องค์ประกอบของสัญญาเช่าที่ดินเพื่อให้เกิดความรู้ความเข้าใจที่ถูกต้อง ไม่เกิดความผิดพลาดในอนาคต

• • รายละเอียดของคู่สัญญา

ต้องระบุรายละเอียดให้ชัดเจนว่าผู้เช่าและผู้ให้เช่าเป็นใคร พร้อมระบุชื่อและรายละเอียดต่าง ๆ เช่น ชื่อ นามสกุล ที่อยู่ตามบัตรประชาชน ที่อยู่ติดต่อ หมายเลขโทรศัพท์ของตนเอง และบุคคลที่สามารถติดต่อได้ เป็นต้น

• • รายละเอียดของสินทรัพย์ที่มีการเช่า

รายละเอียดของที่ดินจะประกอบด้วย ที่ตั้ง บ้านเลขที่ เลขที่โฉนด ขนาดที่ดินที่ตกลงเช่า เพื่อให้ผู้เช่าทราบว่าสามารถใช้ที่ดินได้เท่าไรจึงต้องแสดงพื้นที่ให้เช่าให้ชัดเจน อีกทั้งยังป้องกันความเข้าใจผิดที่จะก่อให้เกิดข้อพิพาทหรือฟ้องร้องกันในอนาคต

• • ระยะเวลาที่ให้เช่า

เนื่องจากระยะเวลาในการเช่าที่ดินเกี่ยวข้องกับกฎหมายต่าง ๆ ดังนั้นในการทำสัญญาเช่าที่ดินจึงต้องระบุระยะเวลาการเช่าให้ชัดเจน เช่น การเช่าที่ดินเกิน 3 ปี ต้องลงนามต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน เป็นต้น

• • อัตราค่าเช่าหรือค่าตอบแทนและวิธีการชำระ

ต้องระบุค่าเช่าให้ชัดเจนในสัญญาพร้อมทั้งกำหนดการชำระเป็นรายเดือนหรือรายปี มันจะรวมถึงค่าเช่าที่ต้องจ่าย วิธีการจ่าย และค่าใช้จ่ายเท่าไหร่

• • รายการทรัพย์สินที่ให้เช่า

รายชื่ออสังหาริมทรัพย์สามารถเป็นสิ่งปลูกสร้าง เช่น ต้นไม้ บ้าน และทรัพย์สินภายในนั้น หรือสิ่งของอื่น ๆ บนที่ดิน โดยคู่สัญญาจะต้องตกลงกันว่าผู้เช่าจะสามารถใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินในส่วนนี้ได้หรือไม่

• • การรับผิดของผู้เช่า

การเช่าที่ดินบางครั้งอาจก่อให้เกิดความเสียหายหรือเสื่อมเสียแก่ที่ดิน ดังนั้นทั้งสองฝ่ายควรตกลงให้เสร็จสิ้น หากเกิดความเสียหายขึ้น สิ่งนั้น จะมีมูลค่าเท่าไร? และอย่าลืมระบุในสัญญาให้ชัดเจนป้องกันการเข้าใจผิด

เกร็ดความรู้การเช่าดิน

การเช่าที่ดินของคนต่างชาติ

ชาวต่างชาติสามารถเช่าที่ดินในประเทศไทยได้ซึ่งเป็นหลักเกณฑ์เดียวกับคนไทย สัญญาเช่าระยะสั้นไม่เกิน 3 ปี และสัญญาเช่าระยะยาวมากกว่า 3 ปี แต่ไม่เกิน 30 ปี โดยมีสิทธิต่ออายุได้อีก 30 ปีเช่นกัน และในการเช่าระยะยาวต้องได้รับการยืนยัน ต่อหน้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินพร้อมเสียค่าธรรมเนียมให้เรียบร้อยด้วย

การเช่าช่วง

การเช่าช่วงคือการที่ผู้เช่านำทรัพย์สินที่ตนเองเช่าอยู่นั้นไปให้ผู้อื่นอีกที โดยต้องจัดทำข้อตกลงระหว่างผู้เช่า (การนำอสังหาริมทรัพย์ออกให้เช่า) รวมทั้งต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าหรือผู้ให้เช่าก่อน โดยมีข้อตกลงที่ชัดเจนในสัญญาเช่า การเช่าช่วงคุณควรแน่ใจว่าผู้ให้เช่าเป็นผู้ให้เช่าจริง เป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างถูกต้อง ที่สำคัญต้องไม่ใช่การเช่าที่ดินจากผู้เช่าอีกต่อไปจนกว่าจะเป็นการเช่าช่วงโดยที่ผู้ให้เช่าตัวจริงไม่รู้หรือยินยอม เพราะผู้ให้เช่าตัวจริงสามารถฟ้องบอกเลิกสัญญาได้ทันที

การร่างหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน

สำหรับการเช่าที่ดินจะต้องมีสำเนาสองฉบับสำหรับผู้เช่าและผู้ให้เช่า ทั้งสองฉบับต้องมีเนื้อหาเหมือนกัน ข้อมูลพื้นฐานเหล่านี้ควรรวมอยู่ในสัญญาเช่าที่ดินด้วย

1.วันที่ทำสัญญา

2.สถานที่ทำสัญญา

3.ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า

4.ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้ให้เช่า

5.ข้อตกลงการเช่า ข้อมูลทรัพย์สินให้เช่า ได้แก่ ที่อยู่ จำนวนพื้นที่ เลขที่โฉนด วัตถุประสงค์ในการเช่า และกิจกรรมที่ต้องทำในสถานที่เช่า

6.ระยะเวลาที่ตกลงเช่า

• • เงินมัดจำล่วงหน้าพร้อมระบุจำนวนเงิน วิธีการชำระ และกำหนดการชำระเงิน
  • อัตราค่าเช่าและการชำระค่าเช่ารวมถึงการโอนเงินผ่านธนาคาร การฝากเช็ค หรือเงินสด
  • เช่าตกลงจะจ่ายค่าภาษีที่ดินให้แก่ผู้เช่า
  • ผู้เช่าตกลงจะไม่ใช้ที่ดินเพื่อการอื่นนอกเหนือจากที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า
  • ผู้เช่าตกลงที่จะไม่เช่าช่วงที่ดินที่เช่าเว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า
  • ผู้เช่าตกลงอำนวยความสะดวกแก่ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนผู้ให้เช่าในการตรวจสอบที่ดินภายในระยะเวลาที่กำหนด
  • หากผู้ให้เช่าขายที่ดินก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่าต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าภายในระยะเวลาที่กำหนด
  • หากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามข้อสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ผู้ให้เช่ามีสิทธิแจ้งให้ผู้เช่าปฏิบัติตามหรือบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายตามสมควร
  • หากผู้เช่าต้องออกจากที่ดินให้เช่าไม่ว่าด้วยเหตุผลใด ๆ ก็ตาม ผู้เช่าจะเรียกร้องค่าเสียหายหรือค่ารื้อถอนจากผู้ให้เช่าไม่ได้
  • ในวันทำสัญญาเช่าที่ดิน ผู้เช่าได้ตรวจสอบที่ดินและอาคาร (ถ้ามี) ว่าอยู่ในสภาพสมบูรณ์สำหรับการเช่า และได้ส่งมอบที่ดินให้กับผู้เช่าเรียบร้อยแล้ว

7.ลงลายมือชื่อของผู้เช่าและผู้ให้เช่า

ก่อนเซ็นสัญญาที่ดินควรตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารทุกครั้ง เพราะหากเกิดปัญหาอาจทำให้คุณปวดหัวในภายหลังได้