ใครมีแผนจะโอนที่ดินให้คนในครอบครัว ญาติพี่น้อง หรือซื้อขายในลักษณะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้อื่น สิ่งหนึ่งที่ต้องเตรียมก่อนไปสำนักงานที่ดินเพื่อทำเรื่องโอนที่ดินก็คือเรื่องของเอกสารการโอนที่ดินต่าง ๆ รวมค่าโอน ดังนั้นมาเตรียมเอกสารการโอนที่ดินให้ครบ จัดทำค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินรวมค่าโอนที่ดิน ใช้เอกสารอะไรบ้าง และควรศึกษาขั้นตอนการโอนที่ดินก่อนไปติดต่อที่สำนักงานที่ดิน และถ้าใครมีคำถามเรื่องค่าโอนที่ดินให้ญาติ อ่านที่นี่
ค่าโอน คืออะไร
ค่าโอนที่ดิน หรือค่าโอนบ้าน คือ ผู้ขายและผู้ซื้อมีหน้าที่ร่วมกันในค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับผู้ซื้อออกค่าโอนผู้ขายออกคนละครึ่งกับค่าจดจำนอง ทั้งนี้ค่าโอนสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตามข้อตกลงของผู้ซื้อและผู้ขาย
ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียม ณ กรมที่ดิน มี 5 ส่วนด้วยกัน คือ
- ค่าธรรมเนียมการโอน ราคาประเมิน 1,000,000 บาท ราคาขาย 1,500,000 บาท ใช้ราคาประเมินคิด 2% ของ 1,000,000 คือ 20,000 บาท
- ค่าจดจำนอง คิดเป็น 1% ของยอดจำนองกับธนาคาร จ่ายเฉพาะผู้ที่กู้เงินจากสถาบันการเงิน เช่น กู้เงินธนาคารมาซื้อคอนโดราคา 1,500,000 บาท ชำระค่าจดจำนอง 1% ของ 1,500,000 บาท เท่ากับ 15,000 บาท
เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลมีนโยบายลดค่าโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยใหม่พร้อมเข้าอยู่ มีทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์รวมถึงคอนโดมิเนียม ที่มีราคาไม่เกิน 3,000,000 บาท ภายใต้เงื่อนไขว่าจะต้องทำการโอนและจดจำนองในเวลาเดียวกัน ซึ่งนโยบายดังกล่าวจะมีผลตั้งแต่วันนี้ถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563
- ค่าอากรสแตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ยอดที่สูงกว่าในการคำนวณ แต่ถ้าหากเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่มีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมินที่คำนวณแบบขั้นบันไดภาษี โดยหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครองตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเป็น 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยยึดราคาที่สูงสุดกว่ามาคำนวณ ยกเว้นผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะมีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แต่จะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน
นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมอื่นๆ ได้แก่ ค่าคำขอ 5 บาท ค่าอากรซ้ำ 5 บาท และค่าพยาน 20 บาท นอกจากนี้เว็บไซต์ของกรมที่ดินยังมีระบบคำนวณภาษีอากรสำหรับนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินอีกด้วยซึ่งใช้ในการตรวจสอบค่าธรรมเนียมและภาษีเบื้องต้นในการทำนิติกรรม เช่น ขายฝาก มอบ โอนมรดก จำนอง เช่า
เอกสารที่ต้องเตรียมในการโอนที่ดิน
สำหรับเอกสารที่ใช้ในการโอนบ้านและที่ดิน มีดังนี้
เอกสารสำหรับบุคคลธรรมดา
- บัตรประชาชน (ฉบับจริง)
- ทะเบียนบ้าน (ฉบับจริง)
เอกสารประกอบกรณีมอบอำนาจ
หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)
- บัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ (ฉบับจริง) พร้อมสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มอบอำนาจ จำนวน 1 ชุด และเซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
- ทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (ฉบับจริง) พร้อมสำเนาทะเบียนบ้านของผู้มอบอำนาจ จำนวน 1 ชุด และเซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
เอกสารประกอบกรณีสมรส (ต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรส)
- หนังสือให้ความยินยอมให้ขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมบ้าน
- สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส
- สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส
- สำเนาทะเบียนสมรส
สถานที่ทำเรื่องการโอนที่ดิน
สำหรับสถานที่ในการโอนที่ดิน คุณต้องติดต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขา หรือ สำนักงานที่ดินอำเภอหรือกิ่งอำเภอท้องที่ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ ท่านต้องติดต่อด้วยตนเองที่หน่วยงานหากไม่สะดวกดำเนินการโอนที่ดินด้วยตนเอง คุณสามารถมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทนคุณได้
ขั้นตอนการโอนบ้านและที่ดิน
หลังจากเตรียมเอกสารแล้วให้คุณไปที่กรมที่ดินที่ตั้งบ้านหรือที่ดินที่จะขายโดยมีขั้นตอนดังนี้
- ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์เพื่อตรวจเอกสารและรอรับบัตรคิว
- เมื่อเจ้าหน้าที่เรียกให้ทั้งผู้โอนและผู้รับโอนเซ็นเอกสารต่อเจ้าหน้าที่
- เจ้าหน้าที่จะประเมินทุนและคำนวณค่าธรรมเนียมการโอน จากนั้นเจ้าหน้าที่จะให้ใบคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนเงินเพื่อนำไปชำระค่าธรรมเนียมการโอนที่ฝ่ายการเงิน
- ชำระค่าธรรมเนียมการโอนที่ฝ่ายการเงิน เมื่อชำระเงินเสร็จจะได้รับใบเสร็จ 2 ใบ สีฟ้าและสีเหลือง นำใบเสร็จสีเหลืองคืนให้เจ้าหน้าที่ ส่วนใบเสร็จสีน้ำเงินให้ผู้โอนถ่ายสำเนาหนึ่งฉบับให้ผู้รับโอน
- เจ้าหน้าที่พิมพ์สลักหลังโฉนด จากนั้นผู้โอนรอรับโฉนดเพื่อตรวจสอบความถูกต้อง จากนั้นเจ้าหน้าที่จึงส่งมอบโฉนดที่ดินและสัญญาซื้อ-ขาย (ทด.13) ให้กับผู้รับโอนหรือผู้ซื้อเป็นอันเสร็จสิ้นการโอน โฉนดก็จะเปลี่ยนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้รับโอนหรือผู้ซื้อ แต่สำหรับผู้กู้ซื้อบ้านกับธนาคาร ธนาคารฯ จะเก็บโฉนดตัวจริงไว้ และมอบสำเนาโฉนดให้กับผู้รับโอนซึ่งจะเป็นเจ้าของใหม่ โฉนดจะเป็นชื่อธนาคารเป็นผู้รับจำนอง
ทั้งนี้ เพื่อให้การซื้อ-ขายเสร็จจริงหลังโอนบ้านพร้อมที่ดินต้องโอนมิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า พร้อมย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านให้เรียบร้อย แต่ถ้าไม่สะดวกทำเองได้ สามารถทำหนังสือมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทนได้เช่นกัน
การซื้อบ้านหรือคอนโดไม่ใช่แค่การซื้อบ้าน ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าโอนที่ดิน หรือ ค่าโอนบ้าน ที่ควรทราบ รวมถึงเอกสารและขั้นตอนต่างๆ ที่นำมาฝากกัน ในวันนี้ เพื่อเตรียมความพร้อมล่วงหน้าก่อนเดินทางไปปฏิบัติงานที่กรมที่ดิน