เมื่อมีการสืบทอดมรดกที่เป็นที่ดิน ผู้รับมรดกจะต้องดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นให้ถูกต้องตามขั้นตอนของกฎหมาย หากไม่ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ภายในระยะเวลาที่กำหนด อาจจะมีผลทางกฎหมายตามมา เช่น การปรับเป็นเงิน หรือในบางกรณีอาจถูกยึดที่ดินนั้นได้ ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่ผู้รับมรดกที่ดินควรทราบระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมรดกต้องโอนภายในกี่ปี
กำหนดเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมรดก
กฎหมายกำหนดให้ผู้รับมรดกที่ดินจะต้องดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินภายในระยะเวลา 1 ปี นับจากวันที่ผู้ตายถึงแก่กรรม หากไม่ดำเนินการโอนภายในระยะเวลาดังกล่าว จะต้องเสียค่าปรับตามประมวลรัษฎากร ทั้งนี้มีข้อยกเว้นในบางกรณี ดังนี้
กรณียกเว้นการชำระค่าปรับ
- ผู้รับมรดกได้ยื่นคำร้องขอผ่อนผันเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และได้รับอนุญาตแล้ว
- ผู้รับมรดกเป็นเด็กซึ่งยังไม่บรรลุนิติภาวะในขณะที่ผู้ตายถึงแก่กรรม จะไม่ต้องเสียค่าปรับจนกว่าจะบรรลุนิติภาวะ
- มีกรณีพิเศษตามที่อธิบดีกรมที่ดินเห็นสมควรผ่อนผันเป็นราย ๆ ไป
อัตราค่าปรับกรณีไม่โอนกรรมสิทธิ์ทันเวลา
หากผู้รับมรดกไม่ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 1 ปี โดยไม่มีเหตุผลอันสมควรตามกฎหมายยกเว้น จะต้องเสียค่าปรับดังนี้
อัตราค่าปรับล่าช้าไม่เกิน 2 ปี
เสียค่าปรับ 0.5% ของค่ารายปีที่ต้องเสียภาษีจากมูลค่าปานกลางของที่ดิน
อัตราค่าปรับล่าช้าเกิน 2 ปี แต่ไม่เกิน 4 ปี
เสียค่าปรับ 1% ของค่ารายปีที่ต้องเสียภาษีจากมูลค่าปานกลางของที่ดิน
อัตราค่าปรับล่าช้าเกิน 4 ปี
เสียค่าปรับ 2% ของค่ารายปีที่ต้องเสียภาษีจากมูลค่าปานกลางของที่ดิน
นอกจากนี้ ในกรณีที่ล่าช้าการโอนกรรมสิทธิ์เกินกว่า 10 ปี กรมที่ดินอาจสั่งยึดที่ดินนั้นได้ ดังนั้นเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมาย ผู้รับมรดกที่ดินควรดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลา 1 ปีนับจากวันที่ผู้ตายถึงแก่กรรม
ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมรดก
การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมรดกนั้นมีขั้นตอนที่ค่อนข้างยุ่งยากและซับซ้อน ผู้รับมรดกควรศึกษาขั้นตอนให้เข้าใจก่อนดำเนินการ โดยสรุปสั้น ๆ มีดังนี้
ขั้นตอนที่ 1 จัดทำเอกสารหลักฐาน
- คัดสำเนาพินัยกรรม หรือหนังสือรับรองการจัดการมรดก
- สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมรดก
- หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)
ขั้นตอนที่ 2 ยื่นคำร้องขอโอนกรรมสิทธิ์
พร้อมเอกสารหลักฐานต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ที่ดินตั้งอยู่ โดยจะต้องกรอกแบบคำร้องและชำระค่าธรรมเนียมการโอนตามอัตราที่กำหนด หลังจากยื่นเอกสารครบถ้วนแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่จะตรวจสอบข้อมูลและนัดหมายวันรังวัดที่ดิน
ขั้นตอนที่ 3 การรังวัดที่ดิน
ผู้รับมรดกหรือผู้รับมอบอำนาจจะต้องไปพร้อมกับเจ้าหน้าที่ออกรังวัดที่ดินตามวันนัดหมาย เพื่อตรวจสอบแนวเขตที่ดิน หากไม่มีปัญหาใด ๆ เจ้าหน้าที่จะดำเนินการจัดทำรายการรังวัดและแผนที่ต่อไป
ขั้นตอนที่ 4 ชำระค่าธรรมเนียมและรับโฉนดที่ดิน
หลังจากรังวัดที่ดินเสร็จสิ้น พนักงานเจ้าหน้าที่จะแจ้งให้ผู้รับมรดกมาชำระค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ตามจำนวนที่คำนวณได้ เมื่อชำระเงินเรียบร้อยแล้วก็จะได้รับโฉนดที่ดินในนามผู้รับมรดก ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเสร็จสมบูรณ์
ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการรับมรดกที่ดิน
นอกจากค่าธรรมเนียมการโอนแล้ว ยังมีภาษีอื่น ๆ ที่ผู้รับมรดกต้องชำระด้วย ได้แก่
ภาษีบำรุงท้องที่
ผู้รับมรดกต้องเสียภาษีบำรุงท้องที่สำหรับที่ดินที่ได้รับมรดกทุกปี โดยคำนวณจากมูลค่าปานกลางของที่ดินคูณด้วยอัตราภาษีที่เทศบาลหรืออบต. กำหนด
ภาษีเงินได้จากมรดก
ตามประมวลรัษฎากร มรดกที่ได้รับเป็นเงินได้พึงประเมิน ดังนั้นหากมูลค่ามรดกทั้งหมดเกินจำนวนที่ได้รับการยกเว้น ผู้รับมรดกจะต้องเสียภาษีเงินได้ตามฐานภาษีที่คำนวณได้
ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ
เช่น ค่าจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรม ค่าธรรมเนียมขอหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ เป็นต้น ผู้รับมรดกต้องชำระตามอัตราที่กฎหมายกำหนด
การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมรดกนั้นมีขั้นตอนและประเด็นทางกฎหมายที่ค่อนข้างซับซ้อน หากผู้รับมรดกไม่ศึกษาให้เข้าใจดีพอ อาจก่อให้เกิดความผิดพลาด ส่งผลให้เกิดปัญหาตามมาในภายหลังได้ ดังนั้นผู้รับมรดกที่ดินจึงควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เช่น นักกฎหมาย หรือเจ้าหน้าที่จากกรมที่ดิน เพื่อขอคำแนะนำเกี่ยวกับแนวทางปฏิบัติที่ถูกต้อง
ข้อควรระวังสำหรับผู้รับมรดกที่ดิน
นอกเหนือจากการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้ถูกต้องตามกฎหมายแล้ว ผู้รับมรดกที่ดินยังควรระมัดระวังในประเด็นต่าง ๆ ดังนี้
กรณีที่ดินตกทอดมาจากบรรพบุรุษในอดีต
หากที่ดินที่ได้รับมรดกเป็นที่ดินที่ตกทอดมาจากบรรพบุรุษเมื่อหลายสิบปีก่อน อาจมีปัญหาเรื่องเอกสารสิทธิ์ไม่ชัดเจน หรือมีการจับจองทำประโยชน์เกินแนวเขตที่ดินที่ระบุไว้ในโฉนด ผู้รับมรดกจึงควรตรวจสอบข้อมูลให้ละเอียดถี่ถ้วนก่อนดำเนินการโอน
กรณีที่ดินเป็นที่สาธารณสมบัติของแผ่นดิน
บางครั้งอาจมีข้อพิพาทว่าที่ดินบางแปลงเป็นที่สาธารณสมบัติของแผ่นดิน ผู้รับมรดกจะต้องพิสูจน์ว่ามีกรรมสิทธิ์ที่ชอบด้วยกฎหมาย มิฉะนั้นอาจถูกฟ้องคดีและถูกริบที่ดินคืน
กรณีมีผู้ท้วงสิทธิ์ในที่ดิน
เนื่องจากการรับมรดกเป็นเรื่องเกี่ยวกับทรัพย์สิน จึงอาจมีการโต้แย้งสิทธิ์ระหว่างทายาทได้ หากเกิดกรณีมีผู้อื่นมาท้วงสิทธิ์ ผู้รับมรดกอาจต้องนำพยานหลักฐานต่าง ๆ มาพิสูจน์สิทธิ์ของตน
ดังนั้น เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจเกิดขึ้น ผู้รับมรดกที่ดินควรศึกษาให้เข้าใจทุกขั้นตอนและประเด็นปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้เป็นอย่างดี หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนดำเนินการ จะช่วยให้การโอนกรรมสิทธิ์ราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย สิ่งสำคัญสุดท้ายที่ผู้รับมรดกที่ดินไม่ควรมองข้าม คือการดูแลและใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเหมาะสมเมื่อโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้นแล้ว เพื่อให้ที่ดินนั้นคงคุณค่าและประโยชน์ต่อไปในอนาคต
สรุป
การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมรดกต้องโอนภายในกี่ปีนั้นเป็นเรื่องที่มีขั้นตอนและประเด็นกฎหมายที่ค่อนข้างละเอียดซับซ้อน ผู้รับมรดกจำเป็นต้องดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมาย ไม่เช่นนั้นอาจต้องเสียค่าปรับหรือเสี่ยงต่อการสูญเสียที่ดินได้